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L’immobilier est perçu comme une couverture contre l’inflation
L’IPC grimpe en avril; la diversification donne un avantage aux FPI par rapport aux habitations familiales
Garry Marr
Le 17 juin (Financial Post) — L’inflation vous inquiète? Une analyste de Bay Street affirme que le moment est venu de réintégrer le marché immobilier.
Mandy Samols, analyste chez Raymond James, affirme que l’immobilier pourrait fort bien représenter la couverture parfaite contre l’inflation.
Elle cite les prix à la consommation d’avril qui ont augmenté pour la première fois en cinq mois et l’indice de tous les articles qui a inscrit sa plus forte hausse mensuelle en près de deux ans comme motifs pour rechercher des placements à l’abri de l’inflation.
« L’immobilier a acquis sa réputation de couverture contre l’inflation dans les années 1970 lorsque la valeur des biens résidentiels et commerciaux a grimpé parallèlement au prix des aliments et de l’énergie, » affirme Mme Samols.
Elle évoque la possibilité que les résidences familiales ne conservent pas leur valeur dans le contexte actuel, mais elle assure que la valeur des fiducies de placement immobilier ne fléchira pas puisqu’elles détiennent à la fois des immeubles commerciaux et des résidentiels.
Citant ses sources, l’analyste nous rappelle que les taux de capitalisation sur les immeubles du Grand Toronto n’ont augmenté que de 20 à 25 points de base. Le taux de capitalisation désigne le taux de rendement obtenu pour un immeuble, et plus ce taux est haut, moins la valeur de l’immeuble est élevée.
« En raison de la concentration de la population canadienne dans six grands centres urbains et la mise en oeuvre du programme de ceinture verte [par le gouvernement de l’Ontario], nous croyons qu’il y aura une pénurie de biens immobiliers bénéficiant d’une situation géographique avantageuse à l’échelle nationale et que les efforts d’intensification dans la région du Grand Toronto vont avoir pour effet de maintenir le taux de capitalisation des immeubles de cette région », a déclaré Mme Samols dans son rapport aux clients.
La capacité des FPI de se protéger contre la croissance des coûts d’exploitation est un autre facteur clé de la couverture offerte par ces placements. Dans la plupart des cas, les baux des locataires stipulent qu’il leur incombe de payer le chauffage, l’électricité et les taxes.
Les propriétaires de FPI ont aussi la capacité d’augmenter le coût des loyers dans un climat inflationniste. L’analyste affirme que les FPI évoluent de manière indépendante des marchés des actions, ce qui confère un avantage aux investisseurs en matière de diversification et leur assure une couverture supplémentaire contre l’inflation.
Et en dernier recours, ajoute Mme Samols, l’Indice des FPI canadiennes Bloomberg indique que le rendement moyen des FPI au Canada s’établit actuellement à 6,5 %, alors les investisseurs obtiennent un rendement intéressant même si le prix des unités diminue.
Alors si on accepte son argumentation, quels sont les investissements qu’elle juge les plus prometteurs?
First Capital Realty Inc. (FCR/TSX) de Toronto figure en tête de liste même si ce n’est pas une FPI. D’après le rapport aux clients, les actions de la société se négocient actuellement à un taux de capitalisation implicite de 7 %. Grâce à des immeubles locatifs de type « A » se négociant dans une fourchette de capitalisation de 6 %, Mme Samols affirme que le titre pourrait croître davantage.
Son autre solution prometteuse contre l’inflation est le propriétaire d’immeubles locatifs Boardwalk REIT (BEIun/TSX) de Calgary. « Le secteur immobilier multi-résidentiel est sans contredit le placement le plus prudent » de toutes les catégories d’actif de l’immobilier. « Lorsque l’économie se replie, les gens reportent à plus tard l’idée de devenir propriétaire et en conséquence, ils font augmenter la demande pour des logements locatifs », soutient Mme Samols.
